Diskontierungssatz (DCF-Wert)

Der Diskontierungssatz gehört zu den zentralsten Bewertungsparametern bei der Bewertung von Immobilien mittels der Discounted Cashflow Methode. Dessen Herleitung muss daher besondere Aufmerksamkeit geschenkt werden. IAZI verwendet für die Liegenschaftsbewertung einen exklusiven Marktdiskontierungssatz. Dieser basiert auf effektiven Transaktionen sowie auf einem objektiven und direkten Herleitungsverfahren (hedonisch) und bildet die verschiedenen Risikopositionen spezifisch für jede Liegenschaft ab.

Basis der Berechnungen sind zum einen die Renditen und Marktwerte in den Daten des IAZI Swiss Property Benchmark® und zum anderen die Preise der an IAZI gelieferten Markttransaktionen. Das Modell ist anwendbar für Wohnliegenschaften, gemischte Nutzung sowie Büro-/Gewerbeliegenschaften.

Der IAZI Marktdiskontierungssatz entspricht der wahrscheinlichsten Rendite, die ein Investor auf seiner Immobilienanlage im heutigen Finanzumfeld erwartet beziehungsweise bereit ist zu zahlen.

Aufgrund der schweizweit einzigartigen Marktdaten ist IAZI in der Lage, diesen Satz präzise für jeden Standort respektive jede Renditeliegenschaft jährlich neu zu ermitteln und in seine Faktoren zu zerlegen.

In der Praxis wird oft auch von einem risikolosen Zinssatz, einer Prämie für den Immobilienmarkt sowie von diversen Zu- und Abschlägen für die Ausnutzung des Grundstückes, für die Liquidität des Objektes, für die Nutzungsart, für die Makro- und Mikrolage sowie weiteren und  Zu- und Abschlägen für Risiken der künftigen Zahlungsströme ausgegangen.

Das hedonische IAZI Diskontierungssatz-Modell basiert zum einen auf den Daten des IAZI Swiss Property Benchmark®, dem mit über 10‘000 Liegenschaften und einem Marktwert von mehr als 150 Milliarden Schweizer Franken repräsentativsten Datenpool für Immobilien-Direktanlagen der Schweiz. Daneben fliessen auch die Transaktionen für Renditeliegenschaften aus den hedonischen Bewertungsmodellen in die Berechnung mit ein.

Mehr Informationen bezüglich der hedonischen Methodik finden sich auf der Seite zur hedonischen Bewertung.

Der hedonischen Diskontierungssatz von IAZI ist für Wohnliegenschaften, gemischte Nutzungen sowie Büro- / Gewerbeliegenschaften (sofern Renditeobjekte) nutzbar.

Bei der Anwendung werden zum risikolosen Zinssatz die hedonisch ermittelten Zu- und Abschläge der Risikoprämie addiert. Die Zu- und Abschläge beinhalten das Immobilienmarkt-Risiko und liegenschaftsspezifische Risiken wie beispielsweise die Risiken betreffend Makro- und Mikrolage, der Bauqualität, der Illiquidität und der Nutzungsreserven.

Das hedonische Diskontierungsssatz-Modell wird einmal jährlich nach Erhalt aller Erfolgsrechnungen im IAZI Swiss Property Benchmark® aktualisiert. Das Modell wird ebenfalls jährlich extern validiert.

Heinzer Ruth
Ihre Expertin
Ruth Heinzer