Ertragswert Bewertung

Die Ertragswert-Bewertung ist ein einkommensbasiertes Verfahren und wird in der Schweiz oft zur Bewertung von Renditeliegenschaften eingesetzt. Die Methode sieht den Marktwert einer Liegenschaft als den heutigen Wert einer ewig fliessenden Rente an. Dazu werden die Erträge der Liegenschaft mit einem objekt- und lagespezifischen Satz abdiskontiert.

Insbesondere Banken und kleinere Immobilien-Investoren bewerten oft mit der Ertragswert-Methode, da sie mit einem verhältnismässig moderaten Zeitaufwand durchgeführt werden kann. IAZI setzt die Methode in erster Linie zur Bewertung von Bestandesliegenschaften sowie für Second Opinion Bewertungen ein und stützt dabei auf das eigene Kapitalisierungssatz-Modell ab.

 

Kapitalisierungsatz-Modell

Kapitalisierungssätze können mittels hedonischer Methode von Marktbeobachtungen hergeleitet werden. IAZI nutzt dazu die Vergleichsdaten des IAZI Swiss Property Benchmark®. Das Modell findet sowohl intern bei Bewertungsaufträgen wie auch extern bei Kunden Verwendung.

Berücksichtigung Erträge

Bei der Methode stehen die nachhaltig erzielbaren Erträge (Mietwert) im Zentrum der Bewertung. Dies entspricht der Perspektive von Immobilieninvestitionen zu Renditezwecken.

Geschwindigkeit

Im Vergleich zur umfangreichen Discounted Cashflow Methode ist die Ertragswert-Bewertung mit weniger Daten und Zeitaufwand durchführbar. Dies führt zu einer grossen Verbreitung insbesondere bei Banken und kleineren Immobilien-Investoren.

Aufgrund des moderaten Zeitaufwands bietet sich die Methode auch speziell für Second Opinion Bewertungen an.

Nachvollziehbarkeit

Die Bewertung und die zugrunde liegenden Annahmen sind auch für Nicht-Experten nachvollziehbar und damit überprüfbar.

Die Ertragswertmethode wird in der Schweiz oft zur Bewertung von Renditeliegenschaften eingesetzt. Im Kapitalisierungssatz müssen dabei neben den Aufwänden auch die objekt- und lagespezifischen Risiken abgebildet werden. In Anlehnung an die für die Bewertung von Aktien eingesetzten Dividend Discount Modelle (Zero Growth Modell, Constant Growth Modell) ist bei Immobilien von konstanten bzw. von konstant wachsenden künftigen Mieterträgen auszugehen.

In der Praxis zeigt sich, dass insbesondere die Abbildung des Einflusses der Makrolage für den Bewerter eine grosse Herausforderung darstellt. Gewöhnlich wird schweizweit von ähnlichen Basissätzen ausgegangen. Immobilienbesitzer erwarten aber nicht zwingend in jeder Region die gleiche Rendite. So nehmen beispielsweise Anleger in der Region Zürich tiefere Renditen in Kauf, da sie das Risiko der Investition geringer beziehungsweise das Potential einer Landwert- oder Mietsteigerung höher einschätzen.

Sind genug Vergleichsdaten vorhanden, kann man die regionale Abstufung der Bruttorenditen, in diesem Zusammenhang gleichbedeutend wie die Kapitalisierungssätze, statistisch ermitteln. Auch die Zu- und Abschläge für weitere relevante Faktoren wie beispielsweise Alter, Mikrolage oder Zustand können so berechnet werden.

Die Ertragswert-Bewertung kann grundsätzlich für alle Objektarten angewendet werden, die einen Ertrag abwerfen.

IAZI setzt die Methode in erster Linie zur Bewertung von Bestandesliegenschaften sowie für Second Opinion Bewertungen von Renditeliegenschaften ein.

 

Die Ertragswert-Bewertung respektive das IAZI Kapitalisierungssatz-Modell ist in verschiedenen Umgebungen aufrufbar:

  • Als Bewertungsmethode integriert in die Portfolio Management Software REPM 
  • Online im Browser in der Web-App Bewertung
  • In eigenen Applikationen mittels Anbindung unserer Schnittstelle
Ballmer Roman
Ihr Experte
Roman Ballmer