Datenbasis
Die Qualität von hedonischen Modellen steht und fällt mit Grösse (Anzahl Beobachtungen), Tiefe (vorhandene Informationen pro Objekt) sowie der Qualität und Vollständigkeit der Angaben im Datenpool, auf dessen Basis die Berechnungen erfolgen.
Die hedonischen Preismodelle von IAZI basieren ausschliesslich auf effektiven Handänderungen. Seit der Lancierung 1994 wird der Datenpool mit den Transaktionsdaten zu Einfamilienhäusern, Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern sorgfältig gepflegt und jährlich mit rund 25’000 zusätzlichen Beobachtungen ausgebaut. Die Informationen dazu stammen von den Hypotheken vergebenden Instituten, also Banken, Versicherungen und Pensionskassen, wobei deren Lieferung selbstverständlich anonymisiert erfolgt. Der IAZI Datenpool ist der grösste Datensatz seiner Art in der Schweiz.
Enthaltene Einfamilienhäuser -Transaktionen
Anwendungsbereich
Die hedonischen Preismodelle werden für Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen (Stockwerkeigentum) sowie für Mehrfamilienhäuser berechnet.
Genauigkeit
Ein grosser Vorteil des hedonischen Modells liegt darin, dass berechnet werden kann, wie genau der ermittelte Schätzwert ist. Jedes Objekt wird multivariat auf seine Vergleichbarkeit mit den anderen Objekten geprüft und in Form einer Ampel / Sternenangabe beurteilt.
Wenn die Objektbewertung «grün» («typisch») beurteilt wird, beträgt die Unsicherheit (Standardabweichung) bei den hedonischen Modellen von IAZI rund 10%. Dies bedeutet, dass der ermittelte Schätzwert mit grosser Wahrscheinlichkeit innerhalb von +/- 10% zum Verkaufspreis liegt. Liefert das Modell aufgrund der Objekteigenschaften eine «orange / **» oder «rote / *» Bewertung (leicht atypisch / atypisch), resultiert eine etwas erhöhte Schätzunsicherheit.
Aktualisierungen und Validierung
Alle drei Modelle werden vierteljährlich anhand der neusten gelieferten Transaktionen aktualisiert.
Die hedonischen Preismodelle werden einmal jährlich extern validiert. Sie gelten als validierte Bewertungsmodelle gemäss den Anforderungen der Schweizerischen Bankiervereinigung «Richtlinien für die Prüfung, Bewertung und Abwicklung grundpfandgesicherter Kredite», Abschnitt 4.2.
Hedonische Indizes
Ein hedonisches Modell erlaubt neben der Preisbestimmung einzelner Objekte auch die Berechnung von Immobilien-Indizes. Da bei Immobilien im Vergleich zu Wertpapieren deutlich weniger Transaktionen stattfinden und sich die einzelnen Objekte teilweise stark voneinander unterscheiden, weist die Index-Berechnung für diese Anlageklasse gewisse Herausforderungen auf. Klassische Berechnungsmethoden auf Durchschnittspreisen oder Schätzungen können ausschliesslich aufgrund veränderter Eigenschaften der gehandelten Objekte (z.B. neuere / ältere oder grössere / kleinere Liegenschaften als in der Vorperiode) verzerrt werden. Die hedonische Methode ermöglicht jedoch eine eigenschaftsbereinigte Betrachtung der Marktentwicklung.
Bei allen von IAZI berechneten Indizes handelt es sich daher um hedonische Indizes.
