Rating

Rating ist gross in Mode. Was früher Hotels oder Gourmetköchen vorbehalten war, findet heute überall Anwendung. Nebst Sternen oder Gault-Millau-Punkten werden Ratings für Finanzanlagen, Unternehmen und heute gar Städte oder Länder erstellt. Auch das Immobilienrating findet immer grössere Resonanz – und dies zu Recht. Ratings können zu allen unterschiedlichen Immobilienkategorien erstellt werden und sind ein ideales Mittel, um ein Portfolio zu überprüfen und Chancen und Risiken zu erkennen. Gleichzeitig wird die eigene Anlagestrategie überprüft und geschärft.

IAZI erstellt bspw. Ratings für Standorte, Gemeinden, Portfolios von Renditeliegenschaften, Betriebsliegenschaften, Filialnetze von Detailhandelsunternehmen oder Bankfilialen. Das Vorgehen und die von IAZI entwickelten Ratingtools lassen sich problemlos auch sämtliche Immobilien Portfolios anwenden.

 

Schärfen der Anlagestrategie

Vor, während und nach dem Rating muss die Anlagestrategie diskutiert und hinterfragt werden. Rating ist daher ein exzellentes Mittel, die eigene Strategie zu überprüfen und zu schärfen.

Überblick über das Portfolio gewinnen

Jedes im Rating zu beurteilende Objekt wird analysiert und gemäss festgelegten Kriterien überprüft. Damit gewinnt der Eigentümer einen besseren Überblick über sein Portfolio.

Probleme frühzeitig erkennen

Nicht nur sollen Problemfälle frühzeitig identifiziert werden. Es geht auch darum, die relevanten Probleme zu identifizieren. Ganz nach dem Motto «See the right things early».

Konkrete Handlungsempfehlungen

Alle untersuchten Objekte werden am Schluss in einer Matrix abgetragen. Daraus resultieren Handlungsempfehlungen wie «halten», «entwickeln» oder «verkaufen». Für jedes Objekt ergibt sich so eine Zielvorgabe, welche nach einiger Zeit überprüft werden kann.

Nachhaltige Begleitung

IAZI hat vielfältige Möglichkeiten, Sie bei Ihrem Ratingvorhaben zu unterstützen. Auf Kundenwunsch kann neben einem Rating Bericht auch ein Rating-Tool spezifisch auf Ihre Bedürfnisse entwickelt werden. Die Ratings können regelmässig durchgeführt, adjustiert und erweitert werden.

Definition von Anlagestrategie und Kriterien

Immobilienrating ist ein strategisches Instrument, das bei der Positionierung und Beurteilung einer Liegenschaft innerhalb eines Portfolios von wesentlicher Bedeutung ist. Es ist ein Wertungssystem von Standort- und Liegenschaftsfaktoren, das die Entscheidungsfindung im aktiven Portfoliomanagement unterstützt und in Handlungsempfehlungen wie «halten» oder «verkaufen» münden kann.

Am Anfang jedes Ratings steht eine Anlagestrategie, die man mittels Rating zu operationalisieren versucht. Ist die Strategie festgelegt, müssen die Einflussfaktoren zur Beurteilung einer Liegenschaft bestimmt werden. Diese lassen sich in Kriteriengruppen unterteilen, für die das Rating vorgenommen wird. Es sind in der Regel Standortfaktoren, Lage und Umgebung und Objektmerkmale zu beurteilen.

Beurteilung der Objekte

Sobald sämtliche Einflussfaktoren zur Liegenschafts-Beurteilung festgelegt wurden, müssen die einzelnen Faktoren für jede Liegenschaft bewertet werden. Abhängig von der Strategie wird jede Ausprägung eines Merkmals einem Score zugewiesen. Um nun den Gesamtscore für das Rating zu erstellen, müssen die Faktoren noch gewichtet werden, was ebenfalls in Abhängigkeit von der Strategie geschieht. Anhand der gewichteten Scores wird für jede Liegenschaft eine Gesamtnote für die Standort- sowie Liegenschaftseigenschaften berechnet.

Auswertung der Resultate

Im Auswertungsprozess kann die Liegenschaft auf einer Matrix abgetragen werden. Die zugeordneten Handlungsempfehlungen ermöglichen einen raschen Überblick über ein Portfolio und bieten eine Orientierungshilfe, welche sich direkt an der Anlagestrategie eines Unternehmens orientiert.

Das IAZI Filialrating kann wichtige Entscheidungsgrundlagen zur Modernisierung und Entwicklung des Filialnetzes von Banken liefern. Anhand von Portfolio-Durchschnittswerten können die Stärken und Schwächen der Filialen hinsichtlich verschiedenster Kriterien ermittelt werden. Wachstums- und Gewinnoptimierungs-Potentiale können in Abhängigkeit von der Lage, der Grösse, dem Personalbestand und auch in Bezug auf den Zustand und das Erscheinungsbild der einzelnen Filialen erkannt werden. Das Filialrating ist somit ein wertvolles Tool für eine umfassende und transparente Filialanalyse.

Das IAZI Filialrating orientiert sich an den Methoden des Portfoliomanagements von Immobilien. In Anlehnung an das Markt- und Objektrating wird mithilfe der Kriteriengruppen «Gebäude», «Standort und Markt», «Mitarbeiter» und «Objekt Cash Flow» die verschiedenen Filialstandorte aufgrund von rund 80 Einzelkriterien bewertet. Innerhalb des Filialratings werden qualitative und quantitative Kriterien berücksichtigt. Die qualitative Datenerhebung erfolgt durch den Besuch der Filialen vor Ort. Die quantitativen Daten der Filialen werden zudem mit Standort- und Marktinformationen unterlegt.

Genauso wie bei Wohnimmobilien spielen auch bei Immobilien im Detailhandel die Aussagen über die Positionierung der Liegenschaften und deren strategische Ausrichtung eine zentrale Rolle.

Immobilien sind im Detailhandel zu einem erfolgskritischen Faktor geworden. Sie sind ein starkes Marketing- und Kommunikationsmittel für den Retailsektor. Betrieblich genutzte Immobilien sind dabei ein Kostenfaktor, der in erster Linie durch gezielte Planung beeinflusst werden kann. Retail-Immobilien dagegen sind auch ein Ertragsfaktor.

Die Immobilien stehen hier im Dienst des Kerngeschäfts, dem Detailhandel. Investitionen werden durch das Kerngeschäft zeitlich bestimmt und finanziert. Bei Betriebsliegenschaften liegt der Fokus daher vor allem auf den Kosten.

Die Frage ist: Wie kann die Komplexität der Objekte, respektive des Portfolios, beherrscht werden? Dies ist möglich durch die fundierte Analyse jedes einzelnen Standorts, ebenso durch das Ordnen, Vernetzen und Interpretieren der verfügbaren bzw. zu erhebenden Informationen.

Mit unserer Analyse beantworten wir Fragen die uns zeigen, dass der Kunde mit seinen Filialen am richtigen Standort und in der richtigen Liegenschaft ist.

Das IAZI Retail-Rating betrachtet dabei über 50 Lage- und Liegenschaftskriterien die spezifisch für den Retailbereich sind. Die qualitative Datenerhebung erfolgt durch den Besuch der Filialen vor Ort. Die quantitativen Daten der Filialen werden zudem mit Standort- und Marktinformationen unterlegt. Das Retailrating ist in Kombination mit der Instandsetzungsplanung und der DCF-Bewertung erfolgreich im Einsatz.

Dem Rating sind keine Grenzen gesetzt. Neben dem Rating von Liegenschaften kann IAZI auch Städte- oder Gemeinderatings erstellen. So produziert IAZI beispielsweise jährlich ein Rating aller Schweizer Gemeinden mit mindestens 2‘000 Einwohner. Die Resultate werden von der Weltwoche publiziert. Das Gemeinderating umfasst verschiedene Kriterien in den folgenden Bereichen:

  • Arbeitsmarkt
  • Wohnen & Immobilien
  • Bevölkerungsstruktur
  • Steuerbelastung
  • Schulen & Bildung
  • Mobilität & Verkehr
  • medizinische Versorgung
  • Shopping, Kultur & Freizeit
  • Sicherheit & Kriminalität
Bussmann Volker
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Volker Bussmann
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