Vorteile
- geeignet für nicht ertragsorientierte Liegenschaften (wie z.B. historische Gebäude, selbstgenutzte Liegenschaften)
- auch zur Bewertung von Gewerbe-, Industrie- und Spezialliegenschaften einsetzbar
- Nachvollziehbarkeit der Ergebnisse
- Zerlegung in Baute und Land
- Verbreitung in der Praxis
Methode
Die Realwertmethode geht davon aus, dass ein Käufer für den Erwerb einer Immobilie nicht mehr bezahlen wird, als er heute für Erwerb des Landes und die Erstellung des Gebäudes bezahlen muss. Der Substanzwert setzt sich demnach aus zwei Komponenten zusammen: dem Landwert und dem Zeitwert des Bauwerks.
Ermittlung Gebäudewert
Zur Ermittlung des Gebäudewerts wird der Zeitwert der baulichen Anlagen erhoben. Das heisst es werden die Kosten der vorhandenen Bauten und baulichen Anlagen (inkl. Umgebungs- und Baunebenkosten) ermittelt und eine angepasste Altersentwertung berücksichtigt.
Die Marktverhältnisse auf dem lokalen Immobilienmarkt können durch den Wert der baulichen Substanz kaum abgebildet werden. Sie fliessen durch den Landwert in die Realwertbewertung ein. Der bauliche Substanzwert wird vielmehr durch baurechtliche Einflüsse, Bauvolumen, Nutzungsmöglichkeiten, Form und Beschaffenheit des Baugrunds, Erschliessungskosten, Bauweise und Alter des Gebäudes geprägt. IAZI berechnet den baulichen Substanzwert unter Berücksichtigung der regionalen Baukostenunterschiede.
Herausforderung Landwert
Die Hauptschwierigkeit der Realwertmethode liegt nicht so sehr in der Ermittlung des Gebäudewerts, sondern in der Bestimmung des Landwerts. IAZI verfügt aufgrund seiner Transaktionsdaten über exklusive Bodenpreismodelle, um den Bodenpreis zu schätzen. Alternativ kann auch auf die Lageklassemethode zurückgegriffen werden. Die Lageklassemethode ist ein Scoring-Verfahren zur Bestimmung des relativen Landwerts. Die Landwerte werden möglichst mit aktuellen Transaktionspreisen von Bauland verglichen.
Anwendungsbereiche
Grundsätzlich kann der Realwert für alle Immobilien ermittelt werden. Bei der Realwertmethode steht nicht der Ertrag im Vordergrund, sondern die Substanz der Gebäude. Die Methode eignet sich deshalb vor allem zur Bewertung von Liegenschaften, welche keinen Ertrag abwerfen. Die Methode wird auch zur Bewertung von Gewerbe-, Industrie- und Spezialliegenschaften eingesetzt.
