Certains biens sont aujourd’hui sensiblement meilleur marché. Dans les années 80, un client Apple payait le premier Macintosh dix fois le prix d’un modèle actuel. Tandis que le passionné de musique dépensait des sommes considérables pour sa chaîne hi-fi. Autant de barrières financières que les jeunes d’aujourd’hui n’ont jamais connues. Musique, internet, radio-réveil? Tout cela cohabite désormais sur un même petit smart phone. Pourtant, nous sommes plus sensibles aux augmentations des prix. Les économistes parlent alors d’une «inflation perçue» c’est-à-dire d’une inflation éprouvée comme particulièrement élevée dans la mesure où la hausse de prix concerne des biens de consommation courante renouvelés à un rythme beaucoup plus fréquent que les biens à durée de vie plus longue que sont par exemple les voitures ou les équipements électroniques.
Le loyer, un des plus grands postes de dépense des ménages, s’est sensiblement, mais aussi factuellement renchéri au fil du temps. L’indice des loyers de l’Office fédéral de la statistique (OFS) le montre. Les loyers de cet indice ont crû d’environ 20 pourcent depuis 2004. La question des loyers est un thème très émotionnel dans notre pays. Les dépenses pour l’habitat sont le gage pour notre bonheur et notre bien-être. Et lorsque cet acquis est menacé, quelques politiciens ne tardent pas à trouver un bouc émissaire. Les associations de locataires tendent à dénoncer la soi-disant augmentation continue des loyers comme si les locataires avaient été escroqués d’une réduction qui leur était due. Depuis dix ans, les loyers sont adaptés en fonction du taux d’intérêt de référence. En 2008, ce taux d’intérêt était de 3.5%, aujourd’hui il est de 1.5%. Dès lors, où sont passées les réductions se demandent sans doute certains locataires ou représentants de locataires ?
Ecarts de prix selon les types de loyers
Une baisse effective des prix peut se constater lorsqu’on considère les loyers de manière différenciée. Des écarts notables existent entre les loyers de baux en cours et les loyers de contrats fraîchement conclus (loyers de transactions). L’écart entre ces deux types de loyers existe depuis un certain temps et il est croissant d’après une étude mandatée par le secrétariat à l’économie (Seco). Elle montre que le prix des loyers de transactions peut être, dans certains cas extrêmes, jusqu’à 70 ou 80 pourcent plus élevé que les loyers de baux en cours. Les plus grandes divergences apparaissent autour du lac Léman, dans les régions de Zurich et Zoug, tout comme dans certaines zones touristiques. Parallèlement, on trouve du côté de Soleure et de l’Arc jurassien, des régions ou les écarts sont minimes, de l’ordre de 10 à 20 pourcent. Comme déjà évoqué, l’indice de l’OFS affiche une croissance d’environ 20 pourcent depuis 2004, tandis que l’indice des loyers CIFI n’indique lui qu’une croissance de 13 pourcent sur la même période. L’indice des loyers CIFI montre l’évolution des loyers nets de baux en cours corrigés en fonction des caractéristiques. Les locataires n’ayant pas déménagés ont été gratifiés d’une baisse de prix de 8% selon l’indice «IAZI Rent Fidelity Index». Ce dernier indice donne l’évolution des loyers en cours pour des locataires sédentaires (voir graphique: «Evolution du prix des loyers»).
Les loyers fixés dans le cadre des loyers de baux en cours ont donc nettement baissé. Et c’est précisément pour ces loyers que le système du taux de référence a été établi. Il s’agit en particulier d’assurer que les adaptations des loyers ne représentent pas un «choc» insoutenable pour les locataires dans le cadre d’un loyer de baux en cours. Le loueur a la possibilité de revoir le loyer à la hausse lorsque le taux de référence augmente. Inversement, chaque locataire peut demander une révision à la baisse dès que ce taux fléchit.
L’indice de prix des locations de l’OFS reflète l’ensemble du marché. Si l’indice a continué à grimper malgré un taux de référence hypothécaire en recul, cela témoigne peut-être du fait que la baisse des loyers en cours est surcompensée par le niveau des loyers des contrats fraîchement signés. Si chaque baisse du taux de référence avait été répercutée par les loueurs, les loyers en cours ne se situeraient pas à 8% en-dessous de leur valeur de 2009, mais à 18% en-dessous de celle-ci (soit la ligne bleue claire du graphique susmentionné»). Seuls 20% des loueurs répercutent cette baisse, ce qui est aussi à imputer aux locataires qui ne la réclament pas. Pourquoi en est-il ainsi? Une des réponses possibles est qu’il y a sans doute un laisser-aller mutuel. Mutuel, car lors des deux dernières hausses du taux de référence qui ont eu lieu en 2008, seul une partie des loueurs ont effectivement relevé les prix des loyers (voir graphique «Taux de référence»).
