Investir dans la pierre, c’est bien placer son argent. Ce simple dicton a résisté à l’épreuve du temps jusqu’au «crash du coronavirus» de février 2020. Au cours des vingt dernières années, l’évolution des prix des fonds immobiliers et des actions des sociétés immobilières n’a eu qu’une seule direction: une hausse constante. Investir dans ce marché au tournant du millénaire a permis d’atteindre un rendement total de 286% pour les actions de sociétés immobilières et de 264% pour les fonds immobiliers plus conservateurs jusqu’en février 2020. Les investissements dans l’or en béton, c’est-à-dire dans l’immobilier indirect, ont même vu leur rendement total s’envoler à 316%.
Toutefois, la fête des investisseurs a brutalement pris fin à partir du 21 février 2020. À ce moment, Wall Street a compris que la propagation du virus ne serait pas limitée à l’Asie, mais qu’une pandémie mondiale débutait. Il s’en est suivi l’un des crashs les plus massifs de l’histoire des marchés boursiers et, immédiatement après, la reprise la plus rapide jamais enregistrée. En termes de sensations, c’était comme plonger dans un lac juste au-dessus du point de congélation après un sauna à 90 degrés. Au cours de cette «année 2020 du coronavirus», à quoi a donc ressemblé concrètement cette douche écossaise d’émotions pour les investisseurs des différentes classes d’actifs ?
Un bilan principalement positif pour l’«année du coronavirus»
En comparaison mondiale, les actions suisses n’ont pas eu à se cacher. Bien que victime d’une baisse importante de leur performance par rapport à une année précédente remarquable, elles ont néanmoins terminé l’année avec un rendement relativement bon de 3.8%. Comme on pouvait s’y attendre, les obligations du gouvernement suisse ont montré la plus grande résistance à la crise, avec un rendement de 0.9% pour l’année boursière 2020. Les actions des sociétés immobilières suisses, en revanche, se sont moins bien portées. Ces valeurs ont clôturé l’année boursière 2020 avec une performance annuelle négative (-6.7%). L’indice SXI Real Estate All Shares montre que les actions immobilières ont brillamment performé jusqu’au crash. L’indice a atteint un sommet le 25 février avant de chuter. Les actions n’ont pas été en mesure de compenser cette perte de valeur au cours de l’année. Dans le cas des leaders du secteur, la manière dont le portefeuille immobilier était constitué a été un facteur clé dans la détermination de la performance du cours de l’action. Les sociétés qui détenaient principalement de l’immobilier commercial dans leurs portefeuilles ont subi des pertes de loyer plus conséquentes que celles qui détenaient une proportion relativement importante d’immobilier résidentiel. En conséquence, cela a affecté le compte de résultat et donc la performance du cours des actions.
Contrairement aux actions immobilières, les fonds immobiliers suisses ont non seulement réalisé une performance positive de 13.7%, mais aussi la meilleure performance de tous les marchés analysés par le CIFI. Le tableau n’est toutefois pas uniforme. Pour les fonds axés sur les immeubles commerciaux, c’est-à-dire les fonds dont le nom comporte la désignation «commercial» par exemple, la prime (différence entre le cours de bourse et le prix de rachat) a fondu dès le début de 2021. A contrario, les fonds désignés par «residential» ou «living» ont présenté une prime allant de 40 à près de 60%.
Placements immobiliers directs
La pandémie a également eu un impact sur les placements immobiliers directs, bien qu’à une échelle encore modeste en termes de chiffres. En fin d’année, le CIFI a évalué les comptes de résultat des principaux investisseurs immobiliers et institutionnels dans le cadre du CIFI Swiss Property Benchmark®. Avec une couverture de marché de plus de 230 milliards de francs suisses, le CIFI Swiss Property Benchmark® est l’indice de référence le plus représentatif en matière d’évaluation d’immobilier de rendement. La performance (rendement total) est déterminante pour le succès des placements immobiliers directs. Elle s’élevait à 5.8% à la fin de 2020, tandis qu’il était de 6.2% l’année précédente. Cet effet a été le plus marqué pour les immeubles commerciaux avec une performance de 4.5% en 2020 (année précédente: 5.2%), alors qu’elle s’élevait à 6.7% pour les immeubles résidentiels (année précédente: 7.1%) et à 6.0% pour les immeubles à usage mixte (année précédente: 6.2%).
Conclusion: Dans l’ensemble, les investissements immobiliers directs et indirects ont jusqu’à présent prouvé leur résistance à la crise dans le contexte très difficile d’une «année du coronavirus» 2020 marquée par la plus grande récession depuis 50 ans. Les actions immobilières présentant une importante corrélation avec le marché boursier ont le plus nettement échoué à égaler le succès précédant l’apparition du coronavirus.
