2020 sera l’année du locataire
Les conditions économiques du marché immobilier pour la nouvelle année sont positives. Selon les prévisions conjoncturelles actuelles, l’économie connaîtra une croissance de 1.5 à 1.8% en 2020. Le taux de chômage devrait se maintenir au niveau de l’année précédente, soit 2.3%.
Cependant, il faut s’attendre à une nouvelle augmentation du nombre de logements vacants en 2020. L’activité de construction dans le segment résidentiel n’a pratiquement pas cessé de croître. En 2019, environ 50 000 nouveaux logements ont été construits, soit à peine 4000 de moins qu’en 2018 et le même nombre qu’en 2017 (selon l’Office fédéral du logement). Avec la multiplication du nombre de logements vacants qui en résulte, la commercialisation des appartements locatifs devient plus difficile.
En raison d’une durée de commercialisation plus longue, de plus en plus de bailleurs sont prêts à réduire le loyer des nouveaux bâtiments, ce qui exerce une pression générale sur les loyers. Selon le Swiss Real Estate Offer Index, les loyers offerts ont déjà baissé en 2019. «De plus, nous nous attendons à une réduction du taux de référence cette année», déclare Donato Scognamiglio, CEO du CIFI. Ceci aurait également tendance à entraîner une baisse des loyers pour les baux existants. «2020 sera donc l’année du locataire.»
Prix de transaction des immeubles de rapport
Au quatrième trimestre, la croissance des prix des immeubles de rendement a pratiquement stagné avec 0.3% (trimestre précédent: 1,4%). Cette stagnation s’explique par des taux de vacance relativement élevés dans certaines régions, par l’anticipation d’une tendance à la baisse des loyers et par le durcissement des règles en matière d’octroi de crédits hypothécaires pour le financement des immeubles de rapport. Toutefois, la croissance de 5% des prix des immeubles de rendement observée pour l’ensemble de l’année 2019 a été élevée.
La performance des immeubles de rapport au quatrième trimestre, s’élève à 1.1% (trimestre précédent: 2.2%). Sur une base annuelle, la performance est impressionnante et s’élève s’élève à un taux de 8.3%. La performance équivaut au rendement total, soit le rendement de cash-flows nets plus l’évolution des valeurs.
Prix de transaction des logements privés
Au cours du quatrième trimestre 2019, l’indice «SWX IAZI Private Real Estate Price Index» pour les villas et les appartements en PPE indique un taux de croissance de 0.9%. Sur une base annuelle, la croissance des prix est en légère hausse de 1.8% (trimestre précédent: +1.0%). L’impulsion positive de la croissance s’est renforcée dans le segment des villas. Au quatrième trimestre, la croissance des prix des villas affiche une hausse et atteint 1.1% (trimestre précédent: 0.7%).
L’évolution des salaires n’a pas pu suivre la forte hausse du prix des logements privés au cours des dernières années. Malgré les taux d’intérêt bas, l’acquisition de biens immobiliers résidentiels devient de plus en plus difficile en raison d’obstacles importants (prescriptions en matière de capacité financière et de fonds propres). «Posséder son propre logement reste malheureusement un rêve inaccessible pour beaucoup», poursuit Donato Scognamiglio.
Au quatrième trimestre, la croissance des prix des appartements en PPE affiche 0.7%, soit une légère baisse (trimestre précédent: 1.1%). La croissance des prix sur une base annuelle s’est maintenue à 1.8% par rapport au même trimestre de l’année précédente. «La tendance à acquérir des appartements en PPE afin de les mettre en location se maintiendra», explique Donato Scognamiglio. Ce modèle buy-to-let (achat pour location) qui permet de générer des rendements grâce à l’investissement de capitaux propres est une opération particulièrement intéressante. Surtout en comparaison avec les taux d’intérêt zéro des comptes d’épargne. «Les risques que cela entraîne sont cependant sous-estimés», déclare Donato Scognamiglio.
Chart SWX IAZI Indices 4e trimestre 2019 
