Bauzustandsanalyse und Investitionsplanung

Die Bauzustandsanalysen inklusive Investitionsplanungen haben zum Ziel, die anfallenden notwendigen Investitionen zum Werterhalt Ihrer Liegenschaft approximativ für die nächsten zehn oder zwanzig Jahre abzuschätzen. Experten aus unserem schweizweiten Netzwerk erstellen für Sie dazu eine individuelle bauliche Zustandsanalyse inklusive Investitionsplanung. Die Experten besichtigen die Liegenschaft vor Ort und beurteilen die Gebäudesubstanz und Bauelemente. Daraus ergeben sich empfohlene Massnahmen für die Instandhaltung und die Instandsetzung von Einzelliegenschaften. Für Liegenschaftsportfolios kann ein Investitionsplan abgestimmt auf den gesamten Immobilienbestand erstellt werden.

 

Bestandesaufnahme einer Liegenschaft

Die Momentaufnahme Bauzustand kann dynamisch in kommenden Nutzungsphasen des Gebäudes projiziert werden, womit ersichtlich wird, wann welche Bauteile zur Erneuerung fällig werden. Die Auswirkungen des hinausgeschobenen Instandsetzungszeitpunkts können sofort dargestellt und kostenmässig beziffert werden.

Steuerung der Aufwände über das Portfolio

In der Portfolioübersicht zeigen sich allfällige Kumulationen von künftigen Erneuerungsinvestitionen. In den meisten Fällen wird dabei eine Glättung der Investitionen über das Portfolio angestrebt, damit die Liquidität über die Jahre durchgehend etwa gleich beansprucht wird. Dies bedingt für Einzelliegenschaften allenfalls eine zeitliche Verschiebung der Instandsetzung.

Die regelmässige Analyse des Bauzustands (beispielsweise alle fünf Jahre) und die damit verbundene Investitionsplanung können so ein hilfreiches Instrument im professionellen Immobilienmanagement sein.

Die IAZI Bauzustandsanalysen inklusive Investitionsplanungen haben zum Ziel, die anfallenden notwendigen Investitionen zum Werterhalt Ihrer Liegenschaft approximativ für die nächsten zehn oder zwanzig Jahre abzuschätzen.

Mit der Liegenschaftsbesichtigung wird ein Erfassungsprotokoll der wichtigsten Bauelemente erstellt und deren Zustand beurteilt. Diese Leistungen werden neutral von erfahrenen Fachleuten vorgenommen, sodass eine differenzierte Begutachtung möglich ist. Festgestellte Mängel und Abnutzungserscheinungen werden gewichtet, nach Priorität geordnet und die Kosten zu deren Behebung ermittelt. Der bauliche Zustand und der daraus abgeleitete künftige Investitionsbedarf der Liegenschaft ist wesentlicher Input für die Liegenschaftsbewertung.

Die Analyse der Liegenschaften erfolgt vor Ort durch die Immobilien- und Bauexperten von IAZI. Die Experten ermitteln den Zustand der wichtigsten Bauelemente sowie nach Vereinbarung von weiteren Elementen der Liegenschaft. Es werden die Restnutzungsdauer und der Zustand jedes Elements beurteilt. In einem Zustandsbeschrieb werden die wichtigsten Erkenntnisse aus der Besichtigung vor Ort zusammengefasst. Der Gesamteindruck unter anderem zum Gebäudetyp, zur Konstruktion und zur Haustechnik wird unter Berücksichtigung kürzlich erfolgter Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmassnahmen festgehalten.

Aufgrund der Bauzustandsanalyse werden die notwendigen Massnahmen und Kosten zur Werterhaltung zur Wertvermehrung der Liegenschaft ermittelt. Die Handlungsempfehlungen und Kostenaussagen werden mit Rücksicht auf einen angemessenen Eingriff in die Bausubstanz unter Berücksichtigung des Gebäude- und Quartierstandards abgegeben. Durch die Kenntnis vom Bau- und Immobilienschätzungswesen können unsere Experten den optimalen Instandsetzungszeitpunkt und -umfang auch aufgrund wertoptimierender Überlegungen ermitteln.

Der Bericht präsentiert sich mit einer Dokumentation und Bewertung der Ergebnisse und wird mit einer Fotodokumentation ergänzt. Die Investitionsplanung für Ihre Einzelliegenschaft kann abgestimmt auf das gesamte Liegenschaftsportfolio erfolgen. Auf Wunsch können wir für Sie die Investitionsplanung inkl. Zustandsanalyse für Ihr gesamtes Liegenschaftsportfolio erstellen.

Bauten leben nicht ewig. Im Gegenteil, ohne regelmässige Eingriffe verlieren sie ständig an Wert und bringen bei Vermietungen weniger Erträge. Die periodische Erneuerung von Liegenschaften ist darum eine der Voraussetzungen, damit die Erträge längerfristig gesichert werden können. Erneuerungen und laufender Unterhalt beeinflussen sich dabei gegenseitig. Wird der laufende Unterhalt (Instandhaltung) minimal betrieben, so werden Erneuerungen (Instandsetzungen) früher notwendig. Wird der fällige Erneuerungszeitpunkt hinausgeschoben, wirkt sich dies auf das Mietzinsniveau aus und damit unter Umständen auch auf die Zusammensetzung der Mieter.

Die optimierte bauliche Erhaltung sorgt durch Instandhaltung und Instandsetzung für eine gesicherte Gebrauchstauglichkeit der Liegenschaft und dadurch einen gesicherten Ertrag. Der beste Instandsetzungszeitpunkt ist jener, bei welchem am wenigsten vorhandene Bauteile-Werte vernichtet werden und der rechtzeitig erfolgt, sprich bevor schadhafte Bauteile an benachbarten Bauteilen Folgeschäden erzeugen. Optimale Instandsetzungszyklen liegen gemäss Studien zwischen 25 und 30 Jahren.

 

Christen Kurt
Ihr Experte
Kurt Christen