Die Stichworte Leerstand und periphere Lage bereiten derzeit vielen klassischen Immobilieninvestoren Sorgenfalten. Doch gibt es interessante, wenig beachtete Nutzungen, bei denen genau diese Faktoren auch als Vorteil gelten können: Gewerbe- und Industrieliegenschaften. In der Öffentlichkeit geniessen die Gewerbeparks wenig Beachtung und kaum Prestige. Kein Wunder: Meist handelt es sich um Industriezonen an der Peripherie, wenn möglich mit direktem Autobahnanschluss. Für Investoren auf der Suche nach soliden Renditen stellen diese Spezialareale jedoch einen lukrativen Nischenmarkt dar.
«Im Anlagespektrum fehlt der klassische Gewerbepark», sagt Rolf Bach, CEO der REMNEX AG. Mit der Anlagegruppe REMNEX AST Swiss Real Estate Commercial ECO investiert die Gesellschaft in Immobilien in der gesamten Schweiz. «Obwohl diese Gewerbeparks ein Nischendasein im Immobiliensektor fristen, sind sie in Bezug auf Fläche und Wertschöpfung von grosser Bedeutung». Gemäss Bundesamt für Statistik («BfS») beträgt die Schweizer Bruttowertschöpfung von Gewerbe- und Industrie-«KMU» 25% und stellt somit eine wesentliche Stütze der Schweizer Wirtschaft dar. Gestützt auf der Arealstatistik des Bundesamtes für Statistik dürfte sich die Fläche von Gewerbe- und Industrieimmobilien im Rahmen von 10% bis 20% bewegen. Auf dieser Fläche befinden sich die Werk- und Arbeitsplätze von kleinen und mittleren Unternehmen (KMU).
«Im Immobiliensektor braucht es heutzutage ein Alleinstellungsmerkmal und eine Spezialisierung», sagt Rolf Bach. «Die meisten Investoren tummeln sich im Bereich der klassischen Kategorien wie Wohnen oder Büro.» Hier herrsche ein grosser Verdrängungswettbewerb, da etliche institutionelle Investoren mangels Alternativen händeringend nach Möglichkeiten suchen, ihre Gelder in renditeträchtige Anlagen zu investieren. Doch aufgrund der überhitzten Nachfrage steige der Preis dieser Liegenschaften, was die Rendite schmälere. Die Gewerbe- und Industrieimmobilien profitieren in diesem Zusammenhang von ihrem «Schattendasein» im Immobiliensektor. «Das Risiko-Rendite-Profil ist gut bis sehr gut», sagt Bach. Da sich nur wenige für diese Kategorie interessieren, bewegen sich die Preise in einer risikogerechten Bandbreite. Wenn sich REMNEX entscheidet, neue Liegenschaften in das Portfolio aufzunehmen, sind objektspezifische Faktoren matchentscheidend, die den besonderen Charakteristika von Gewerbe- und Industriezonen Rechnung tragen.
Diversifizierung der Mieter: Am Beispiel eines Gewerbeparks mit 60 Mietern kurz erklärt: Der Flächenanspruch der grössten Mieter beträgt durchschnittlich 5%. Daraus resultieren ein breiter Mietermix und eine Diversifikation der Unternehmenstätigkeiten. Traditionelles Gewerbe wie beispielsweise Spenglerei, Autoreparaturwerkstätte, Schreinerei, etc. ist in diesen Flächen üblicherweise angesiedelt. Nischenunternehmen im Bereich industrielle High-Tech Produktion ergänzen den Mietermix.
Lagefaktoren: Eine B-Lage ist in diesem Bereich nicht abwertend zu verstehen. Aufgrund der Lärmemissionen befinden sich Gewerbeparks nicht in unmittelbarer Nähe von Wohnzonen. Sie bevorzugen naturgemäss die B- oder auch C-Lagen in der Peripherie der Ortschaften. Hier muss vor allem die Verkehrsanbindung ans Strassennetz stimmen, während andere Lagequalitäten wie Aussicht, Besonnung oder Nähe zu Schulen oder Kindergärten kaum eine Rolle spielen.
Leerstände: Leerstände von 10% bis 15% sind nicht unüblich. Während solche Werte bei Wohnliegenschaften alarmierend wären, sind sie bei Gewerbe- und Industrieimmobilien durchaus positiv zu bewerten. Wenn ein bestehender Mieter mehr Flächen benötigt, kann diese im Objekt bereitgestellt werden. Ebenso können sich vorhandene Mieter umschichten lassen, sodass eine zusammenhängende Fläche entsteht. Mit einem aktiven Portfoliomanagement und flexiblen Grundrissen lassen sich Mieter und Renditen optimieren.
Finanzierung: Die Anlagegruppe der REMNEX Anlagestiftung strebt langfristig einen Fremdkapitalanteil von 15%-20% an. Fremdkapital dient der kurzfristigen als auch der langfristigen Finanzierung. Kurzfristige Finanzierungen schaffen Flexibilität bei Käufen bzw. Verkäufen von Liegenschaften. Weiterer Kapitalbedarf wird zudem über Kapitalerhöhungen abgedeckt.
Zielpublikum: Die langanhaltende Tiefzinsphase «zwingt» etliche institutionelle Investoren immer noch in klassische Immo-Anlagen zu investieren. Gewerbe- und Industrieimmobilien sind ein interessanter Nischenmarkt mit vergleichsweise attraktiven Preisen und somit ansprechenden Renditen. Ohne Fremdkapital lassen sich durchaus Anlagerenditen von 4% bis 6% erzielen.
Agio von Anlagefonds bei Gewerbe-/Industrieimmobilien: Die Agios von kotierten Anlagefonds im Gewerbe-/Industriebereich bewegen sich je nach Spezialisierungsgrad zwischen 0% und 60%.
Wie auch in anderen Wirtschaftsbereichen sind Prognosen momentan schwierig, da niemand weiss, wie lange die Covid-19-Krise noch anhält. Nichtsdestotrotz ist ein starker Einbruch im Wirtschaftsleben bisher ausgeblieben. Die Arbeitslosenzahlen haben sich weitgehend stabilisiert. Ein Grund dafür liegt in der raschen und unkomplizierten Finanzierungshilfe durch den Bund in Form von Krediten und der Einführung von Kurzarbeit. Die Stimmungslage bei Schweizer KMU ist derzeit gut und versprüht Optimismus. Über zwei Drittel der von Raiffeisen im 2. Semester 2020 befragten Unternehmen gehen davon aus, dass die Covid-19-Krise während der nächsten zwölf Monate zwar belastend wirkt, aber längerfristig kaum Auswirkungen hinterlässt. Ausschlaggebend für viele Investoren sind aber die Geschäftsabschlüsse in diesem Jahr. «Im Gewerbebereich wird weitergearbeitet», sagt Rolf Bach. «Die veränderten Umstände in der Weltwirtschaft habe die Verfügbarkeit von Produkten in den Vordergrund gerückt. Dies fordert nun ein Umdenken und teilweise auch die Flexibilität bestehende Lieferketten neu aufzugleisen».
