Land

Eine Landwertermittlung kann für unterschiedliche Arten von Flächen erforderlich sein. Bewertungen werden für als Bauland eingezonte Flächen genauso wie für Landwirtschaftsflächen oder Waldstücke erstellt. Eine Landbewertung wird oft im Zusammenhang mit einer Akquisition, der Erstellung eines Baurechts oder einem Bauprojekt erstellt. Die Ermittlung des Landwerts kann auch bei einer Abparzellierung oder einer Zusammenlegung von Parzellen erforderlich sein.

Bei der Bewertung von Bauland kann der Landwert je nach Methode absolut oder relativ ermittelt werden. Der Kontext für eine Landbewertung ist in der Regel sehr komplex, weshalb ein breites Fachwissen und fundierte Marktkenntnisse für eine Bewertung von unbebautem Land unabdingbar sind. Dank langjähriger Erfahrung und breiter Methoden- und Informationspalette ist IAZI dazu der ideale Partner.

Zur Bewertung von Bauland gibt unterschiedliche Herangehensweisen:

Absolute Landwert-Methode

Bei der absoluten Landwert-Methode kann der Wert durch den Abgleich mit vergleichbaren Landverkäufen geschätzt werden. Diese Methode ist oft schwierig anwendbar, da Transaktionen von reinem Bauland selten stattfinden und oft nicht öffentlich sind. Sind Daten vorhanden, ist die Vergleichbarkeit in gewissen Fällen dennoch limitiert, da Eigenschaften wie Lage oder die Zonen-Zuordnung zwischen der beobachteten Transaktion und dem Bewertungsland sehr unterschiedlich sein können.

Relative Landwertermittlung (Residualwertmethode)

Zur relativen Landwertermittlung werden verschiedene Hilfsmethoden eingesetzt. Dazu gehören die Lageklassen-Methode oder die Rückwärtsrechnung aus dem Ertragswert oder dem hedonischen Wert (auch Residualwertmethode genannt). Bei der Rückwärtsrechnung wird der Wert der gesamten Immobilie mit einer der folgenden Bewertungsmethoden ermittelt: Ertragswert-, DCF- oder Hedonische Bewertungsmethode. Anschliessend werden die benötigten Baukosten in Abzug gebracht, um den Landwert des Grundstücks zu erhalten.

Das verfügbare Bauland in der Schweiz wird vor allem in städtischen Gebieten zunehmend knapp. In ländlichen und touristischen Gebieten gibt es teilweise noch Gemeinden mit einem verhältnismässig hohen Anteil an Baulandreserven. Mit der Revision des Raumplanungsgesetzes will der Bund die Baulandreserven auf den Bedarf von 15 Jahren begrenzen. Das Ausmass der Rückzonung in den einzelnen Gemeinden ist derzeit noch unklar. Die Auswirkungen der Gesetzesrevision auf den Wert des Baulands hängen stark von der konkreten Umsetzung der Gesetzesvorlage ab.

Für die Erstellung von Bauten auf Landwirtschaftsland, für die Nutzung oder den Kauf und Verkauf von landwirtschaftlichen Grundstücken gelten besondere gesetzliche Regelungen. Vorwiegend müssen folgende gesetzliche Grundlangen berücksichtigt werden:

  • Bundesgesetz über das Bäuerliche Bodenrecht (BGBB)
  • Verordnung über das Bäuerliche Bodenrecht (VBB)
  • Bundesgesetz über die Raumplanung (RPG)
  • Anleitung für die Bewertung des landwirtschaftlichen Ertragswerts
  • Diverse kantonale Gesetzesvorschriften
  • Kantonale Baugesetze

Der Wert von bebauten landwirtschaftlichen Grundstücken wird in der Regel aus dem Realwert oder dem Ertragswert ermittelt. Zur Bewertung von unbebauter landwirtschaftlicher Fläche kann neben beobachteten Verkaufspreisen auch der Ertragswert berücksichtigt werden. Bei der Ertragswertermittlung sind in den meisten Fällen die gesetzlichen Rahmenbedingungen in die Bewertung miteinzubeziehen.

Fischer Fabian
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