Baulandbewertung
Zur Bewertung von Bauland gibt unterschiedliche Herangehensweisen:
Absolute Landwert-Methode
Bei der absoluten Landwert-Methode kann der Wert durch den Abgleich mit vergleichbaren Landverkäufen geschätzt werden. Diese Methode ist oft schwierig anwendbar, da Transaktionen von reinem Bauland selten stattfinden und oft nicht öffentlich sind. Sind Daten vorhanden, ist die Vergleichbarkeit in gewissen Fällen dennoch limitiert, da Eigenschaften wie Lage oder die Zonen-Zuordnung zwischen der beobachteten Transaktion und dem Bewertungsland sehr unterschiedlich sein können.
Relative Landwertermittlung (Residualwertmethode)
Zur relativen Landwertermittlung werden verschiedene Hilfsmethoden eingesetzt. Dazu gehören die Lageklassen-Methode oder die Rückwärtsrechnung aus dem Ertragswert oder dem hedonischen Wert (auch Residualwertmethode genannt). Bei der Rückwärtsrechnung wird der Wert der gesamten Immobilie mit einer der folgenden Bewertungsmethoden ermittelt: Ertragswert-, DCF- oder Hedonische Bewertungsmethode. Anschliessend werden die benötigten Baukosten in Abzug gebracht, um den Landwert des Grundstücks zu erhalten.
Limitierte Baulandreserven
Das verfügbare Bauland in der Schweiz wird vor allem in städtischen Gebieten zunehmend knapp. In ländlichen und touristischen Gebieten gibt es teilweise noch Gemeinden mit einem verhältnismässig hohen Anteil an Baulandreserven. Mit der Revision des Raumplanungsgesetzes will der Bund die Baulandreserven auf den Bedarf von 15 Jahren begrenzen. Das Ausmass der Rückzonung in den einzelnen Gemeinden ist derzeit noch unklar. Die Auswirkungen der Gesetzesrevision auf den Wert des Baulands hängen stark von der konkreten Umsetzung der Gesetzesvorlage ab.
Spezialfall Landwirtschaftsland
Für die Erstellung von Bauten auf Landwirtschaftsland, für die Nutzung oder den Kauf und Verkauf von landwirtschaftlichen Grundstücken gelten besondere gesetzliche Regelungen. Vorwiegend müssen folgende gesetzliche Grundlangen berücksichtigt werden:
- Bundesgesetz über das Bäuerliche Bodenrecht (BGBB)
- Verordnung über das Bäuerliche Bodenrecht (VBB)
- Bundesgesetz über die Raumplanung (RPG)
- Anleitung für die Bewertung des landwirtschaftlichen Ertragswerts
- Diverse kantonale Gesetzesvorschriften
- Kantonale Baugesetze
Der Wert von bebauten landwirtschaftlichen Grundstücken wird in der Regel aus dem Realwert oder dem Ertragswert ermittelt. Zur Bewertung von unbebauter landwirtschaftlicher Fläche kann neben beobachteten Verkaufspreisen auch der Ertragswert berücksichtigt werden. Bei der Ertragswertermittlung sind in den meisten Fällen die gesetzlichen Rahmenbedingungen in die Bewertung miteinzubeziehen.
