Zürich, 15.01.2024. Die Stimmung am Schweizer Immobilienmarkt präsentiert sich zu Jahresbeginn verhalten positiv. Bei den Freihand-Verkäufen sowohl von Wohneigentum als auch von Renditeliegenschaften wurden im 4. Quartal 2023 erneut höhere Preise gemessen. Wie der «SWX IAZI Private Real Estate Price Index» zeigt, lag die Zahlungsbereitschaft für Wohneigentum 1,2% über dem Vorquartal. Zu diesem Anstieg trugen Einfamilienhäuser (+1,1%) und Eigentumswohnungen (+1,2%) gleichermassen bei. Aus Jahressicht präsentiert sich somit bei Eigenheimen mit 4,6% ein nach wie vor stattlicher Wertzuwachs.
Wie steht es um den Markt für Mehrfamilienhäuser? Renditeobjekte verzeichneten im 4. Quartal ebenfalls eine Preissteigerung, wie aus dem «SWX IAZI Investment Real Estate Price Index» hervorgeht. Mit 1,1% kann die Zunahme im Vergleich zum Vorquartal ebenfalls als moderat bezeichnet werden. Über die vergangenen zwölf Monate beträgt die Veränderung 3,7%, womit die Jahreswachstumsrate deutlich unter dem Niveau der Vorjahre liegt. Diese Analyse bezieht sich auf aktuelle Markttransaktionen von Renditeliegenschaften, die mit Fremdkapital via Bankfinanzierung durchgeführt wurden. Sie unterscheidet sich somit von der Methodik, mit der institutionelle Immobilienanleger wie Versicherungen und Pensionskassen ihre Liegenschaftsbestände bewerten.
Die steigende Zahlungsbereitschaft deutet darauf hin, dass Käufer von Mehrfamilienhäusern nach wie vor an die Stabilität des Markts glauben und überzeugt sind, dass Immobilieninvestitionen auch im Vergleich zu anderen Anlageklassen lohnenswert bleiben. Mit Blick auf Zinsumfeld und Nutzermarkt scheint dies durchaus nachvollziehbar. Die Hypothekarzinsen dürften nach der Zinswende ihren vorläufigen Höhepunkt überschritten haben. Gleichzeitig ist die Nachfrage nach Mietwohnraum weiterhin äusserst stark.
Wichtigster preistreibender Faktor im Immobilienmarkt ist – in Verbindung mit der rasant wachsenden Nachfrage – die Angebotsknappheit. Trotz geringer Baulandreserven und langwieriger Bewilligungsprozesse gibt es im Baubereich jedoch Lichtblicke. So befasst sich das eidgenössische Parlament derzeit mit einer Anpassung des Umweltschutzgesetzes, die eine Lockerung des Lärmschutzes anstrebt. Baubewilligungen für Wohngebäude sollen in Zukunft gemäss früherer Praxis wieder erteilt werden können, wenn die Grenzwerte punktuell übertroffen werden. Gerade in den Zentren und Agglomerationen, wo Wohnraum dringend benötigt wird und oft nur durch Verdichtung erreicht werden kann, scheitern Grossprojekte oft an den Lärmschutzvorgaben. Dies könnte sich mit der neuen Gesetzesvorlage ändern.
Ob dies zu einer merklichen Marktentspannung führen wird, hängt jedoch von zahlreichen weiteren Faktoren ab, unter anderem der Entwicklung von Wirtschaft und Zuwanderung.
