Kapitalisierungssatz (Ertragswert)

Neben der Miete, ist der Kapitalisierungssatz der wichtigste Faktor bei der Ertragswert-Bewertung. Das hedonische Kapitalisierungssatz-Modell von IAZI basiert auf dem grössten Schweizer Datenpool für Renditeliegenschaften und ermittelt einen statistisch hergeleiteten marktkonformen Kapitalisierungssatz. Es ist für Wohnliegenschaften, Liegenschaften mit gemischter Nutzung sowie für Büro-/Gewerbeliegenschaften in jeder Gemeinde der Schweiz anwendbar.

Das hedonische IAZI Kapitalisierungssatz-Modell basiert zum einen auf den Daten des IAZI Swiss Property Benchmark®, dem mit über 10‘000 Liegenschaften und einem Marktwert von mehr als 150 Milliarden Schweizer Franken repräsentativsten Datenpool für Immobilien-Direktanlagen der Schweiz. Daneben fliessen auch die beobachteten Mehrfamilienhaus-Transaktionen in die Berechnung mit ein.

Während das Modell den Kapitalisierungssatz für die Liegenschaft bestimmt, werden zur Ermittlung des Ertragswerts noch die nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen (Mietwert) benötigt, welche mit dem Modellsatz kapitalisiert werden.

Erfolgt die Festlegung des Mietwerts zu hoch oder zu tief, führt dies unweigerlich zu Abweichungen beim ermittelten Ertragswert. Das IAZI Kapitalisierungssatz-Modell beinhaltet daher eine Funktion zur Mietvalidierung, welche auf solche Abweichungen aufmerksam macht. Zudem stehen zur Überprüfung der Mieten auch die Immobilien-Standortdaten zur Verfügung.

Das hedonischen Kapitalisierungssatz-Modell von IAZI ist für Wohnliegenschaften, gemischte Nutzungen sowie Büro- / Gewerbeliegenschaften (sofern Renditeobjekte) nutzbar.

Mehr Informationen bezüglich der hedonischen Methodik finden sich auf der Seite zur hedonischen Bewertung.

Das hedonische Kapitalisierungssatz-Modell wird einmal jährlich auf Basis der neuesten Marktdaten aktualisiert und extern validiert.

«Dank einer bedienerfreundlichen und einfachen Anwendung des Modells, das schnell marktkonforme Bewertungsresultate liefert, können auch Front-Mitarbeiter Renditeliegenschaften zuverlässig bewerten.»
Rolf Bossert, Aargauische Kantonalbank
Ballmer Roman
Ihr Experte
Roman Ballmer