Mietmodelle

Die jährliche Überprüfung der Mieten grosser Immobilienportfolios setzt effiziente Tools und Prozesse voraus. Die seit 2001 im Einsatz stehenden Mietmodelle von IAZI erlauben, die Mieten unterschiedlichster Nutzungen systematisch und effizient zu überprüfen. Die Modelle sind im bestehenden Real Estate Portfolio Management Tool aufrufbar.

Neben Wohnungen können auch Büro / Gewerbe-Räume, Parkplätze und Bastelräume / Lager-Flächen auf ihre Marktmiete überprüft werden. Immobilieneigentümer erhalten mit den IAZI Bestandesmietmodellen eine optimale Möglichkeit, um jährlich die Mietpotentiale zu entdecken und die Erträge im Portfolio mittelfristig zu steigern.

Die Bestandesmietmodelle von IAZI basieren auf mehreren Hunderttausend bestehenden Mietverträgen von grossen Schweizer Immobilienportfolios. Neben den Mieten werden eine Vielzahl von Angaben zu den Verträgen (wie z.B. der Indexstand oder die Dauer der Vermietung) als auch zu den Flächen der Objekte und Eingeschaften der Liegenschaft erfasst. Die Makrolage der Liegenschaften wird zudem für sämtliche Schweizer Standorte jährlich erhoben und fliesst in die Mietanalyse ein.

Die Angebotsmietmodelle basieren auf den Inseraten einer Vielzahl von grossen Inserateplattformen. Die Daten werden sorgfältig bereinigt. Mehrere Hunderttausend Inserate fliessen in die Modelle ein. Im Gegensatz zu den Bestandesdaten sind bei Inseraten weniger Informationen zu den einzelnen Objekten verfügbar als bei den Bestandesmieten.

Jährlich können die Mieten grosser Immobilienportfolios effizient und präzise validiert werden. Allfällige Abweichungen zum Markt lassen sich schnell ermitteln. Die Analyse bildet eine wertvolle Basis, um die Erträge der Portfolios mittelfristig zu steigern.

Bei Erst- und Wiedervermietung sowie bei der Entwicklung von Projekten kommt der Bestimmung einer lokal möglichen Marktmiete grosse Bedeutung zu. Die Erwartung zukünftiger Einnahmen im Rahmen der Bewertung hängt zudem stark von den im Markt erzielbaren Mieten ab.

Bestandesmieten

Die Vertragsmieten beziehungsweise Bestandesmieten sind Mieten in den bestehenden Mietverträgen, d.h. jene Mieten, welche effektiv von den Mietern bezahlt werden. Sie bilden einen Grossenteil des Marktes ab und bilden eine zentrale Basis, um die Mieten von Portfolios zu validieren. Aufgrund des Schweizer Mietrechts ist ein Vergleich bestehender Mietverträge mit einem Bestandesmietmodell wertvoll.

Angebotsmieten

Angebotsmieten zeigen auf, zu welchen Preisen Mietobjekte aktuell angeboten werden. Die auf Online-Plattformen ausgeschriebenen Objekte sind eine zusätzliche Informationsquelle um zu zeigen, wie hoch die Angebotspreise vergleichbarer Objekte liegen. Insbesondere bei der Neu- oder Erstvermietung von Flächen sind die Informationen ein erster Indikator. Angebotsmieten liegen aufgrund der Schweizer Gesetzgebung in einigen Regionen wesentlich über den Bestandesmieten.

Die Modelle von IAZI werden mindestens einmal pro Jahr aktualisiert. Die Aktualisierung erfolgt bezüglich sämtlicher Faktoren, welche in die Modelle einfliessen. Veränderungen auf dem Markt werden in den Modelle berücksichtigt.

Die Basis bilden exklusive und validierte Daten hoher Qualität.

Bussmann Volker
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Volker Bussmann
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